Thị trường nhà đất biến động, xuất hiện nhóm "nhà đầu tư sói" chờ bắt đáy

Người ôm đất bằng tiền vay tháo chạy

Thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, đặc biệt là ở các phân khúc đất nền thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III, lượng tiêu thụ, nguồn cung và nhu cầu của phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh thành đều giảm đáng kể so với quý trước. Thị trường xuất hiện nhiều hơn tình trạng bán giảm giá, cắt lỗ sau khi "sốt đất" hạ nhiệt.

Đơn cử, tại Hà Nội, giá đất nền giảm mạnh nhất ở các quận, huyện ngoại thành Hà Nội như Long Biên, Thanh Trì, Đông Anh, Quốc Oai.

Mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã suy giảm đáng kể. Báo cáo thị trường của một đơn vị nghiên cứu công bố mới đây cho thấy, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý III giảm so với quý trước. Chẳng hạn, Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra, một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng cũng sụt giảm 19-33%.

Không ít môi giới bất động sản tại nhiều nơi thừa nhận, hiện nay, giá đất nền thứ cấp đã giảm từ 20% đến 30% so với thời điểm đỉnh cơn sốt, đa phần đều do những nhà đầu tư đang bị áp lực tài chính bán ra.

Lý giải nguyên nhân khiến giá đất nền giảm, một số chuyên gia cho rằng, nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng "ôm" đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, đất một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị "thổi" lên quá cao so với giá trị thực. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Xuất hiện nhóm "nhà đầu tư sói"

Nhìn nhận thị trường, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property - cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

Ông Toản cho biết thêm, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong 2 tháng vừa qua lộ rõ sự hạ nhiệt và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Theo ông Đỗ Quý Duy - người sáng lập câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC - thì cho rằng, hiện nay xuất hiện 2 loại hình nhà đầu tư. Một là nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, họ quan sát thị trường và chờ đợi thời điểm này trong vòng vài năm qua.

"Nhóm nhà đầu tư này không tham gia vào thị trường khi hết "nóng" mà họ chỉ tham gia vào khi thị trường có những biến động mạnh. Đây là nhóm sói - nhóm những người rất có nhiều kinh nghiệm về điều hành vốn", ông Duy nhìn nhận và cho rằng, nhóm nhà đầu tư này sẽ tham gia thị trường vào năm 2023.

Nhóm thứ hai gồm những nhà đầu tư không chuyên. Đây là nhóm nhà đầu tư một hai năm trước chưa tham gia thị trường và thời điểm này họ đang cân nhắc tham gia vào thị trường.

"Với hai nhóm này thì tôi cho rằng trong một năm tới thị trường sẽ xuất hiện những cơ hội cụ thể. Những nhà đầu tư có tiền mặt và những nhà đầu tư đang chờ tham gia nên chậm rãi và thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường cũng như đánh giá để có quyết định chính xác nhất để tạo ra lợi nhuận", ông Duy nói.